Comparer les coûts totaux, pas les mensualités
Une mensualité de crédit proche du loyer ne veut pas dire que l’achat coûte autant. La propriété a des coûts que la location n’a pas, et en louant votre épargne reste libre de fructifier. Une comparaison honnête additionne tout sur les années où vous comptez rester.
Les coûts de la propriété
- Les intérêts du crédit : au début, l’essentiel de chaque mensualité part en intérêts plutôt qu’en remboursement du capital.
- La taxe foncière et l’assurance.
- L’entretien : une règle courante est d’environ 1 % de la valeur du logement par an pour les réparations.
- Les frais d’achat et de vente : frais de notaire, droits et commissions d’agence, souvent plusieurs pour cent du prix à chaque transaction.
- Le rendement perdu de l’apport : l’argent placé dans le logement ne rapporte ni intérêts ni rendement ailleurs.
En contrepartie, le propriétaire gagne la plus-value du logement et le capital remboursé.
Les coûts de la location
Le loyer, qui augmente avec le temps, et l’assurance habitation. Le locataire garde son apport et les frais d’achat placés et, si louer revient moins cher chaque mois, peut aussi placer la différence.
Le rapport prix-loyer
Divisez le prix du logement par un an de loyer d’un logement comparable. Un logement de 350 000 qui se louerait 1 750 par mois (21 000 par an) a un rapport d’environ 17. En règle approximative, un rapport sous 15 environ tend à favoriser l’achat et au-dessus de 20 environ la location, mais ce sont les prix, taux et impôts locaux qui donnent la vraie réponse.
Combien de temps vous resterez
Les frais d’achat et de vente se paient une fois : ils pèsent lourd sur une courte durée. L’achat met en général plusieurs années à devenir avantageux ; si vous risquez de déménager d’ici quelques années, louer revient souvent moins cher.
Calculateurs
Le calcul louer ou acheter additionne les deux côtés année par année avec vos propres prix, taux et hausses. Le calcul de capacité d’achat immobilier montre quel prix correspond à vos revenus, et le calcul de crédit immobilier donne la mensualité.