월 납입액이 아니라 총비용으로 비교하기
주택담보대출 상환액이 월세와 비슷해도 사는 비용이 같다는 뜻은 아닙니다. 집을 소유하면 임대에는 없는 비용이 들고, 임대로 살면 저축을 계속 불릴 수 있습니다. 공정하게 비교하려면 살 예정인 기간의 모든 비용을 더합니다.
소유 비용
- 대출 이자: 처음에는 상환액 대부분이 원금이 아니라 이자입니다.
- 재산세와 보험.
- 유지보수: 수리와 관리에 해마다 집값의 약 1%가 든다는 경험칙이 흔히 쓰입니다.
- 매수·매도 비용: 취득세 등 세금, 등기 비용, 중개 수수료로, 거래마다 가격의 몇 %가 들 때가 많습니다.
- 자기자본의 기회비용: 집에 들어간 돈은 다른 곳에서 이자나 투자 수익을 낼 수 없습니다.
그 대신 집주인은 집값 상승분과 갚은 대출 원금을 얻습니다.
임대 비용
시간이 지나며 오르는 월세입니다. 세입자는 자기자본과 매수 비용을 계속 투자해 둘 수 있고, 매달 임대가 더 싸다면 그 차액도 투자할 수 있습니다.
가격 대비 임대료 비율
집값을 비슷한 집의 1년 치 임대료로 나눕니다. 3억 5천만 원짜리 집을 월 175만 원(연 2,100만 원)에 빌릴 수 있다면 비율은 약 17입니다. 대략 15 미만이면 매매, 20을 넘으면 임대가 유리한 경향이 있지만, 실제 답은 지역의 가격, 금리, 세금이 정합니다. 한국의 전세처럼 보증금이 큰 방식은 보증금의 기회비용까지 함께 따져야 합니다.
얼마나 살 것인가
매수·매도 비용은 한 번에 들기 때문에 짧게 살수록 부담이 큽니다. 매매가 유리해지려면 보통 몇 년이 걸리며, 몇 년 안에 이사할 수도 있다면 임대가 더 싼 경우가 많습니다.
계산기
임대 vs 매매 계산기는 자신의 가격, 금리, 상승률로 양쪽을 해마다 합산합니다. 주택 구매 가능 금액 계산기는 소득에 맞는 가격을, 주택담보대출 계산기는 월 상환액을 보여 줍니다.