28/36 규칙
미국의 많은 금융기관은 월 총소득에 대해 두 가지 한도를 씁니다. 한국에서는 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율인 DSR로 한도를 정하며, 은행권은 40%가 기준입니다.
- 주거비는 28%까지: 주택담보대출 상환, 재산세, 화재 보험, 관리비.
- 부채 전체는 36%까지: 주거비에 자동차 대출, 학자금 대출, 카드 최소 상환을 더한 것.
연소득 9,000만 원, 월 750만 원이라면 주거비는 210만 원 미만으로 합니다. 다른 부채 상환이 월 40만 원 있다면 36% 한도 270만 원에서 남는 것은 230만 원이므로, 작은 쪽인 210만 원이 예산이 됩니다. 부채 전체를 43% 이상까지 인정하는 상품도 있습니다.
상환액에서 가격으로
살 수 있는 가격은 금리, 상환 기간, 세금과 보험, 계약금으로 정해집니다. 금리가 오르면 같은 상환액으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어들어, 살 수 있는 가격도 금리에 따라 바뀝니다.
계약금
미국에서는 계약금 20%면 민간 주택담보대출 보험이 필요 없는 것이 일반적입니다. 계약금을 적게 낼 수도 있지만 대출 금액과 상환액이 커집니다. 한국에서는 LTV 규제로 집값 대비 대출 한도가 정해집니다. 중개 수수료, 취득세, 등기 비용 같은 부대비용도 가격의 몇 % 정도 잡아 두세요.
살까, 빌릴까
오래 살수록 구매가 유리해지기 쉬운데, 사고파는 비용이 더 많은 해에 나뉘기 때문입니다. 짧게 산다면 임차하고 차액을 투자하는 편이 이득일 수도 있습니다.
계산 도구
살 수 있는 집값 계산기로 가격 기준을 구하고, 계약금 계산기로 필요한 현금을 구하고, 임차와 구매 비교로 거주할 연수 동안 둘을 비교할 수 있습니다. 구입한 뒤에는 대환 대출 계산기로 새 금리가 부대비용만큼 가치 있는지 알 수 있습니다.
상환액에서 집값으로
위 예시의 주거비 210만 원에서 재산세, 보험, 관리비로 월 45만 원을 빼면 원리금 상환에 쓸 수 있는 돈은 165만 원입니다. 30년 만기에 계약금 20%라면:
| 금리 | 월 165만 원으로 받을 수 있는 대출 | 계약금 20%일 때 집값 |
|---|---|---|
| 3.5% | 약 3억 6,700만 원 | 약 4억 5,900만 원 |
| 4.5% | 약 3억 2,600만 원 | 약 4억 700만 원 |
| 5.5% | 약 2억 9,100만 원 | 약 3억 6,300만 원 |
같은 월 상환액이라도 금리가 1%p 움직이면 살 수 있는 집값은 4,000만 원 넘게 달라집니다.
자주 하는 실수
- 사전 심사 한도를 예산으로 생각하기. 금융기관은 빌려줄 수 있는 최대 금액을 알려 줄 뿐, 노후 자금이나 교육비 같은 다른 목표에 맞는 금액을 알려 주지 않습니다.
- 유지비를 빼놓기. 수선과 유지에는 매년 집값의 1~2% 정도가 듭니다. 3억 3,000만 원짜리 집이면 상환액 외에 월 27만 원에서 55만 원입니다. 아파트라면 관리비와 장기수선충당금으로 매달 빠져나갑니다.
- 부대비용을 빼놓기. 한국에서는 취득세, 중개보수, 등기 비용, 인지세 등으로 집값의 몇 퍼센트가 들고, 대출로는 잘 메워지지 않아 현금이 필요합니다.
- 저축을 전부 계약금에 넣기. 잔금을 치른 뒤에도 비상금을 남겨 두세요. 새 집의 첫 예상 밖 지출은 보통 생각보다 빨리 옵니다.