Die 28/36-Regel
Viele Kreditgeber, vor allem in den USA, arbeiten mit zwei Grenzen bezogen auf das monatliche Bruttoeinkommen:
- 28% fürs Wohnen: Kreditrate, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hausgeld.
- 36% für alle Schulden: Wohnen plus Autokredit, Studienkredit und Mindestraten für Karten.
Bei 90.000 im Jahr, also 7.500 im Monat, sollte das Wohnen unter 2.100 bleiben. Bei 400 im Monat an anderen Schulden lässt die 36-%-Grenze von 2.700 noch 2.300 übrig, maßgeblich ist also die kleinere Zahl, 2.100. Manche Kreditprogramme erlauben insgesamt 43% oder mehr.
Von der Rate zum Kaufpreis
Welcher Kaufpreis drin ist, hängt von Zinssatz, Laufzeit, Steuern und Versicherung und vom Eigenkapital ab. Ein höherer Zins verkleinert den Kredit, den dieselbe Rate tragen kann, das Budget ändert sich also mit den Zinsen.
Eigenkapital
In den USA erspart eine Anzahlung von 20% meist die private Hypothekenversicherung. Weniger ist möglich, aber Kredit und Rate werden größer. Dazu kommen Kaufnebenkosten, je nach Land oft einige Prozent des Kaufpreises.
Kaufen oder mieten
Kaufen lohnt sich umso eher, je länger man bleibt, weil sich die Kosten für Kauf und Verkauf auf mehr Jahre verteilen. Bei kurzer Wohndauer kann Mieten und das Anlegen der Differenz vorne liegen.
Rechner
Der Rechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten schätzt die Preisspanne, der Anzahlungsrechner ermittelt das nötige Geld zum Abschluss, und der Mieten-oder-Kaufen-Rechner vergleicht beides über die geplante Wohndauer. Später zeigt der Umschuldungsrechner, ob ein neuer Zins die Kosten wert ist.
Vom Budget zum Kaufpreis
Nimm das Wohnbudget von 2.100 aus dem Beispiel oben. Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld von 450 im Monat lassen 1.650 für Zins und Tilgung. Bei 30 Jahren Laufzeit und 20 % Eigenkapital:
| Zinssatz | Darlehen, das 1.650 im Monat trägt | Kaufpreis mit 20 % Eigenkapital |
|---|---|---|
| 5,5 % | 290.600 | 363.300 |
| 6,5 % | 261.000 | 326.300 |
| 7,5 % | 236.000 | 295.000 |
Hier verschiebt jeder Prozentpunkt Zins den Preis um 30.000 bis 37.000, bei gleicher Monatsrate.
Häufige Fehler
- Die Finanzierungszusage für das Budget halten. Die Bank sagt zu, was sie höchstens leihen würde, nicht was zu deinen anderen Zielen passt, etwa Altersvorsorge oder Kinderbetreuung.
- Die Instandhaltung vergessen. Reparaturen und Instandhaltung kosten oft 1 bis 2 % des Immobilienwerts im Jahr. Bei 330.000 sind das 275 bis 550 im Monat zusätzlich zur Rate.
- Die Kaufnebenkosten vergessen. In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft ein Makler auf etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Banken finanzieren sie meist nicht mit, sie kommen also aus dem Eigenkapital.
- Alle Ersparnisse ins Eigenkapital stecken. Behalte nach dem Kauf einen Notgroschen. Die erste unerwartete Reparatur kommt meist früher als gedacht.