28/36ルール
米国の多くの金融機関は、月の額面収入に対して2つの上限を使います。日本では、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)で25〜35%程度を上限とする考え方が一般的です。
- 住居費は28%まで: 住宅ローンの返済、固定資産税、火災保険、管理費。
- 借金全体で36%まで: 住居費に自動車ローン、奨学金、カードの最低返済を加えたもの。
年収900万円、月75万円なら、住居費は21万円未満に抑えます。ほかの借金の返済が月4万円あるなら、36%の上限27万円から残るのは23万円なので、小さいほうの21万円が予算になります。借入全体で43%以上まで認める商品もあります。
返済額から価格へ
買える価格は、金利、返済期間、税金と保険、頭金で決まります。金利が上がると同じ返済額で借りられる額が減るので、買える価格も金利とともに変わります。
頭金
米国では、頭金20%で民間の住宅ローン保険が不要になるのが一般的です。頭金を少なくすることもできますが、借入額と返済額は大きくなります。仲介手数料や登記費用などの諸費用も、価格の数%ほど見込んでおきます。
買うか借りるか
長く住むほど購入は有利になりやすく、購入と売却にかかる費用がより多くの年数に分散されるからです。短期間なら、賃貸にして差額を運用したほうが得になることもあります。
計算ツール
購入できる住宅価格の計算で価格の目安を出し、頭金の計算で必要な現金を求め、賃貸か購入かの比較で住む予定の年数で両者を比べられます。購入後は、借り換えの計算で新しい金利が諸費用に見合うかがわかります。
返済額から価格を出す
上の例の住居費21万円から、固定資産税、火災保険、管理費・修繕積立金として月4万5千円を引くと、ローンの元利返済に回せるのは16万5千円です。返済期間35年、頭金2割の場合:
| 金利 | 月16万5千円で借りられる額 | 頭金2割での物件価格 |
|---|---|---|
| 1.0% | 約5,845万円 | 約7,306万円 |
| 1.5% | 約5,389万円 | 約6,736万円 |
| 2.0% | 約4,981万円 | 約6,226万円 |
同じ返済額でも、金利が0.5%動くと買える価格は500万円以上変わります。
よくある間違い
- 事前審査の金額を予算と考える。金融機関が示すのは貸せる上限で、老後の資金や教育費といったほかの目標に合う金額ではありません。
- 維持費を忘れる。修繕と維持には毎年、物件価格の1〜2%程度がかかります。3,000万円の家なら、返済のほかに月2万5千円から5万円です。マンションなら管理費と修繕積立金として毎月はっきり出ていきます。
- 諸費用を忘れる。日本では仲介手数料、登記費用、印紙税、ローン事務手数料などで物件価格の6〜9%程度かかり、多くは現金で用意します。
- 貯金を全部頭金に入れる。引き渡し後も生活防衛資金を残してください。新しい家の最初の想定外の出費は、思ったより早く来ます。