28/36ルール
米国の多くの金融機関は、月の額面収入に対して2つの上限を使います。日本では、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)で25〜35%程度を上限とする考え方が一般的です。
- 住居費は28%まで: 住宅ローンの返済、固定資産税、火災保険、管理費。
- 借金全体で36%まで: 住居費に自動車ローン、奨学金、カードの最低返済を加えたもの。
年収900万円、月75万円なら、住居費は21万円未満に抑えます。ほかの借金の返済が月4万円あるなら、36%の上限27万円から残るのは23万円なので、小さいほうの21万円が予算になります。借入全体で43%以上まで認める商品もあります。
返済額から価格へ
買える価格は、金利、返済期間、税金と保険、頭金で決まります。金利が上がると同じ返済額で借りられる額が減るので、買える価格も金利とともに変わります。
頭金
米国では、頭金20%で民間の住宅ローン保険が不要になるのが一般的です。頭金を少なくすることもできますが、借入額と返済額は大きくなります。仲介手数料や登記費用などの諸費用も、価格の数%ほど見込んでおきます。
買うか借りるか
長く住むほど購入は有利になりやすく、購入と売却にかかる費用がより多くの年数に分散されるからです。短期間なら、賃貸にして差額を運用したほうが得になることもあります。
計算ツール
購入できる住宅価格の計算で価格の目安を出し、頭金の計算で必要な現金を求め、賃貸か購入かの比較で住む予定の年数で両者を比べられます。購入後は、借り換えの計算で新しい金利が諸費用に見合うかがわかります。