La regla 28/36
Muchos bancos usan dos límites sobre los ingresos brutos mensuales:
- 28% para la vivienda: cuota de la hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro del hogar y cuotas de comunidad.
- 36% para todas las deudas: la vivienda más préstamos del coche, préstamos de estudios y mínimos de tarjetas.
Con 90 000 al año, 7500 al mes, la vivienda debería quedar por debajo de 2100. Con 400 al mes de otras deudas, el límite del 36%, 2700, deja 2300, así que manda la cifra más baja, 2100. Algunos programas de préstamo permiten un total del 43% o más.
De la cuota al precio
El precio de vivienda que te puedes permitir depende del tipo de interés, del plazo, de los impuestos y el seguro, y de la entrada. Un tipo más alto reduce el préstamo que puede sostener la misma cuota, así que lo que te puedes permitir cambia cuando se mueven los tipos.
La entrada
En Estados Unidos, una entrada del 20% suele evitar el seguro hipotecario privado. Se puede dar menos, pero el préstamo y la cuota son mayores. Cuenta también con los gastos de compra, a menudo del 2 al 5% del precio.
Comprar o alquilar
Comprar suele compensar más cuanto más tiempo te quedas, porque los costes de comprar y vender se reparten entre más años. Para una estancia corta, alquilar e invertir la diferencia puede salir mejor.
Calculadoras
La Calculadora de cuánta casa puedo pagar estima tu rango de precios, la Calculadora de entrada calcula el dinero necesario para firmar y la Calculadora alquilar o comprar compara las dos opciones en los años que piensas quedarte. Más adelante, la Calculadora de refinanciación muestra si un tipo nuevo compensa los gastos.
Del presupuesto al precio, paso a paso
Toma el presupuesto de vivienda de 2.100 del ejemplo anterior. El impuesto sobre la propiedad, el seguro y la comunidad suman 450 al mes y dejan 1.650 para capital e intereses. Con una hipoteca a 30 años y un 20 % de entrada:
| Tipo de interés | Préstamo que cubren 1.650 al mes | Precio con un 20 % de entrada |
|---|---|---|
| 5,5 % | 290.600 | 363.300 |
| 6,5 % | 261.000 | 326.300 |
| 7,5 % | 236.000 | 295.000 |
Aquí, cada punto de interés mueve el precio entre 30.000 y 37.000, con la misma cuota mensual.
Errores frecuentes
- Tomar la preaprobación como presupuesto. El banco aprueba lo máximo que prestaría, no lo que encaja con tus otros objetivos, como ahorrar para la jubilación o el cuidado de los hijos.
- Olvidar el mantenimiento. Las reparaciones y el mantenimiento suelen costar entre el 1 y el 2 % del valor de la vivienda al año. En una vivienda de 330.000, son de 275 a 550 al mes además de la cuota.
- Olvidar el seguro hipotecario. En países como EE. UU., con menos de un 20 % de entrada se suele pagar un seguro de alrededor del 0,5 al 1,5 % del préstamo al año, sumado a la cuota hasta acumular suficiente capital.
- Usar todos los ahorros para la entrada. Guarda un fondo de emergencia tras la firma. La primera reparación imprevista de una vivienda nueva suele llegar antes de lo esperado.