La règle 28/36
Beaucoup de prêteurs américains appliquent deux limites au revenu mensuel brut. En France, on raisonne plutôt avec un taux d’endettement maximal de 35 % du revenu net, assurance comprise.
- 28 % pour le logement : mensualité du prêt, taxe foncière, assurance habitation et charges de copropriété.
- 36 % pour toutes les dettes : le logement plus le crédit auto, le prêt étudiant et les minimums des cartes.
Avec 90 000 par an, soit 7 500 par mois, le logement devrait rester sous 2 100. Avec 400 par mois d’autres dettes, la limite de 36 %, 2 700, laisse 2 300 : c’est donc le chiffre le plus bas, 2 100, qui fixe le budget. Certains programmes de prêt acceptent jusqu’à 43 % ou plus au total.
De la mensualité au prix
Le prix que vous pouvez viser dépend du taux d’intérêt, de la durée du prêt, des taxes et de l’assurance, et de l’apport. Un taux plus élevé réduit le prêt qu’une même mensualité peut financer : votre budget change donc avec les taux.
L’apport
Aux États-Unis, un apport de 20 % évite en général l’assurance hypothécaire privée. On peut apporter moins, mais le prêt et la mensualité sont plus élevés. Prévoyez aussi les frais d’achat, souvent de 2 à 5 % du prix, davantage dans certains pays, comme les frais de notaire dans l’ancien en France.
Acheter ou louer
Acheter est d’autant plus intéressant qu’on reste longtemps, car les frais d’achat et de revente se répartissent sur plus d’années. Pour un séjour court, louer et placer la différence peut être gagnant.
Les outils
Le Calculateur de capacité d’achat immobilier estime votre fourchette de prix, le Calculateur d’apport calcule la somme nécessaire à la signature et le Calculateur louer ou acheter compare les deux sur la durée où vous comptez rester. Plus tard, le Calculateur de renégociation de crédit montre si un nouveau taux vaut les frais.
Du budget au prix, étape par étape
Reprenons le budget logement de 2 100 de l’exemple ci-dessus. La taxe foncière, l’assurance et les charges de copropriété, 450 par mois, laissent 1 650 pour le capital et les intérêts. Sur un prêt de 30 ans avec 20 % d’apport :
| Taux d’intérêt | Prêt que 1 650 par mois permettent | Prix avec 20 % d’apport |
|---|---|---|
| 5,5 % | 290 600 | 363 300 |
| 6,5 % | 261 000 | 326 300 |
| 7,5 % | 236 000 | 295 000 |
Ici, chaque point de taux déplace le prix de 30 000 à 37 000, pour la même mensualité.
Erreurs fréquentes
- Prendre l’accord de principe pour un budget. La banque accorde le maximum qu’elle prêterait, pas ce qui s’accorde avec vos autres objectifs, comme l’épargne retraite ou la garde des enfants.
- Oublier l’entretien. Les réparations et l’entretien coûtent souvent 1 à 2 % de la valeur du logement par an. Sur un bien de 330 000, cela fait 275 à 550 par mois en plus de la mensualité.
- Oublier les frais d’acquisition. En France, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf, et les banques les financent rarement. Ils sortent donc de l’apport.
- Mettre toute son épargne dans l’apport. Gardez une épargne de précaution après la signature. La première réparation imprévue arrive en général plus tôt que prévu.