A regra 28/36
Muitos bancos usam dois limites sobre a renda bruta mensal:
- 28% para a moradia: parcela do financiamento, IPTU, seguro do imóvel e condomínio.
- 36% para todas as dívidas: a moradia mais financiamento de carro, crédito estudantil e mínimos de cartão.
Com 90.000 por ano, 7.500 por mês, a moradia deve ficar abaixo de 2.100. Com 400 por mês de outras dívidas, o limite de 36%, 2.700, deixa 2.300, então vale o número menor, 2.100. Alguns programas de crédito permitem um total de até 43% ou mais.
Da parcela ao preço
O preço de imóvel que cabe no bolso depende da taxa de juros, do prazo, dos impostos e do seguro, e da entrada. Uma taxa maior reduz o empréstimo que a mesma parcela sustenta, então o que você pode comprar muda quando os juros mudam.
A entrada
Nos Estados Unidos, 20% de entrada costuma evitar o seguro hipotecário privado. Dá para dar menos, mas o empréstimo e a parcela ficam maiores. Reserve também dinheiro para os custos de compra, muitas vezes de 2 a 5% do preço.
Comprar ou alugar
Comprar tende a compensar quanto mais tempo você fica, porque os custos de comprar e vender se diluem em mais anos. Numa permanência curta, alugar e investir a diferença pode sair na frente.
Calculadoras
A Calculadora de quanto imóvel posso comprar estima a sua faixa de preço, a Calculadora de entrada calcula o dinheiro necessário para fechar e a Calculadora alugar ou comprar compara as duas opções nos anos em que você pretende ficar. Mais tarde, a Calculadora de refinanciamento mostra se uma taxa nova compensa os custos.
Do orçamento ao preço, passo a passo
Pegue o orçamento de moradia de 2.100 do exemplo acima. IPTU, seguro e condomínio de 450 por mês deixam 1.650 para amortização e juros. Num financiamento de 30 anos com 20% de entrada:
| Taxa de juros | Empréstimo que 1.650 por mês sustenta | Preço com 20% de entrada |
|---|---|---|
| 5,5% | 290.600 | 363.300 |
| 6,5% | 261.000 | 326.300 |
| 7,5% | 236.000 | 295.000 |
Aqui, cada ponto de juros muda o preço em 30.000 a 37.000, com a mesma parcela mensal.
Erros comuns
- Tratar a pré-aprovação como orçamento. O banco aprova o máximo que emprestaria, não o que cabe nos seus outros objetivos, como a aposentadoria ou os filhos.
- Esquecer a manutenção. Reparos e manutenção costumam custar de 1 a 2% do valor do imóvel por ano. Num imóvel de 330.000, são 275 a 550 por mês além da parcela.
- Esquecer os custos da compra. No Brasil, ITBI, escritura e registro costumam somar de 3 a 5% do preço, pagos à vista. Nos EUA, com menos de 20% de entrada, soma-se ainda um seguro hipotecário à parcela.
- Usar toda a poupança na entrada. Guarde uma reserva de emergência depois da compra. O primeiro reparo inesperado de um imóvel novo costuma chegar antes do previsto.