A fórmula
Um financiamento com parcelas iguais (tabela Price) é pago em valores mensais fixos:
PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P é o valor financiado: o preço menos a entrada.
- r é a taxa mensal: a taxa anual ÷ 12, em decimal.
- n é o número de parcelas: anos × 12.
Um exemplo resolvido
Um imóvel de R$ 400.000 com R$ 100.000 de entrada deixa P = 300.000. A 10% ao ano, r = 0,10 ÷ 12 = 0,008333. Em 30 anos, n = 360.
PMT = 300.000 × 0,008333 ÷ (1 − 1,008333^−360) = cerca de R$ 2.633 por mês. Em 30 anos são uns R$ 948.000, dos quais uns R$ 648.000 são juros.
A Calculadora de financiamento imobiliário faz a conta com quaisquer valores e mostra como o saldo cai a cada ano.
Como calcular à mão
- Taxa mensal: 10 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0083333.
- Crescimento no prazo todo: (1 + r)^n = 1,0083333^360 = 19,8374. Use a tecla xʸ ou ^, que a calculadora do celular mostra quando você o deita.
- Divida 1 por esse número: 1 ÷ 19,8374 = 0,05041.
- Tire de 1: 1 − 0,05041 = 0,94959.
- Juros de um mês sobre o empréstimo todo: 300.000 × 0,0083333 = 2.500,00.
- Divida: 2.500,00 ÷ 0,94959 = R$ 2.632,71 por mês.
Mantenha pelo menos cinco algarismos significativos nas etapas do meio. No Excel, =PGTO(10%/12;360;-300000) dá o mesmo resultado.
A primeira parcela é quase toda juros: R$ 2.500,00 são juros e só R$ 132,71 amortizam a dívida. A cada mês vai um pouco mais para a dívida, porque o saldo e os juros caem.
Price ou SAC?
No Brasil, muitos financiamentos usam o SAC: a amortização é fixa, então as parcelas começam mais altas e vão diminuindo, e o total de juros é menor que na tabela Price. Os bancos costumam mostrar as duas opções na simulação.
O que mais entra no custo mensal
- O IPTU e o seguro do imóvel. Nos financiamentos habitacionais, os seguros obrigatórios costumam vir na parcela.
- O condomínio em apartamentos e condomínios fechados.
Como pagar menos juros
- Um prazo menor: 15 anos em vez de 30 significa parcelas maiores, mas muito menos juros.
- Uma entrada maior, que reduz o valor financiado.
- Amortizações extras, que diminuem o saldo e os juros que ainda viriam.
Para empréstimos pessoais e financiamento de carro vale a mesma fórmula; use a Calculadora de empréstimo.