A fórmula
Um financiamento com parcelas iguais (tabela Price) é pago em valores mensais fixos:
PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P é o valor financiado: o preço menos a entrada.
- r é a taxa mensal: a taxa anual ÷ 12, em decimal.
- n é o número de parcelas: anos × 12.
Um exemplo resolvido
Um imóvel de R$ 400.000 com R$ 100.000 de entrada deixa P = 300.000. A 10% ao ano, r = 0,10 ÷ 12 = 0,008333. Em 30 anos, n = 360.
PMT = 300.000 × 0,008333 ÷ (1 − 1,008333^−360) = cerca de R$ 2.633 por mês. Em 30 anos são uns R$ 948.000, dos quais uns R$ 648.000 são juros.
A Calculadora de financiamento imobiliário faz a conta com quaisquer valores e mostra como o saldo cai a cada ano.
Price ou SAC?
No Brasil, muitos financiamentos usam o SAC: a amortização é fixa, então as parcelas começam mais altas e vão diminuindo, e o total de juros é menor que na tabela Price. Os bancos costumam mostrar as duas opções na simulação.
O que mais entra no custo mensal
- O IPTU e o seguro do imóvel. Nos financiamentos habitacionais, os seguros obrigatórios costumam vir na parcela.
- O condomínio em apartamentos e condomínios fechados.
Como pagar menos juros
- Um prazo menor: 15 anos em vez de 30 significa parcelas maiores, mas muito menos juros.
- Uma entrada maior, que reduz o valor financiado.
- Amortizações extras, que diminuem o saldo e os juros que ainda viriam.
Para empréstimos pessoais e financiamento de carro vale a mesma fórmula; use a Calculadora de empréstimo.