Как рассчитать платёж по ипотеке

Формула

Ипотека с фиксированной ставкой погашается равными ежемесячными (аннуитетными) платежами:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

• P — сумма кредита: цена минус первоначальный взнос.
• r — месячная ставка: годовая ставка ÷ 12 в виде десятичной дроби.
• n — число платежей: годы × 12.

Разобранный пример

Дом за $350 000 с первоначальным взносом $70 000 даёт P = 280 000. При 6,5% годовых r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167. На 30 лет n = 360.

M = 280 000 × 0,0054167 ÷ (1 − 1,0054167^−360) = около $1770 в месяц. За 30 лет это примерно $637 000, из которых около $357 000 — проценты.

Ипотечный калькулятор посчитает это для любых чисел и покажет, как остаток долга уменьшается год за годом.

Расчёт вручную

1. Месячная ставка: 6,5 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0054167.
2. Рост за срок: (1 + r)^n = 1,0054167^360 = 6,9918. Используйте клавишу xʸ или ^ — калькулятор телефона показывает её, если повернуть телефон горизонтально.
3. Разделите на это 1: 1 ÷ 6,9918 = 0,14302.
4. Вычтите это из 1: 1 − 0,14302 = 0,85698.
5. Проценты за один месяц на весь кредит: 280 000 × 0,0054167 = 1516,67.
6. Разделите: 1516,67 ÷ 0,85698 = $1769,79 в месяц.

В промежуточных шагах сохраняйте хотя бы пять значащих цифр: если округлить r до 0,0054, платёж изменится почти на $4. В таблице =ПЛТ(6,5%/12;360;-280000) (в английской версии PMT) даёт тот же результат.

Первый платёж — в основном проценты: $1516,67 из него — проценты, и лишь $253,12 гасят долг. Каждый месяц на погашение долга уходит чуть больше, потому что остаток и проценты на него уменьшаются.

Что ещё входит в ежемесячные расходы

• Налог на имущество и страхование жилья; в России при ипотеке обязательно страхование залога.
• Ипотечное страхование в некоторых странах при маленьком взносе, например PMI в США при взносе меньше 20%.
• Плата за обслуживание дома для квартир и некоторых посёлков.

Как заплатить меньше процентов

• Более короткий срок: 15 лет вместо 30 означают более высокие платежи, но намного меньше процентов.
• Больший первоначальный взнос, который уменьшает сумму кредита.
• Досрочные платежи в счёт основного долга, если банк разрешает их без комиссии.

Для автокредитов и потребительских кредитов действует та же формула; используйте Кредитный калькулятор.