計算式
毎月同じ額を返す元利均等返済では、返済額は次のとおりです。
返済額 = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- Pは借入額: 物件価格から頭金を引いた額。
- rは月利: 年利 ÷ 12を小数で。
- nは返済回数: 年数 × 12。
計算例
4,000万円の物件に頭金400万円なら、P = 3,600万円です。年利1.5%ならr = 0.015 ÷ 12 = 0.00125、35年ならn = 420です。
返済額 = 36,000,000 × 0.00125 ÷ (1 − 1.00125^−420) = 毎月約110,226円。35年間の総返済額は約4,630万円で、そのうち約1,030万円が利息です。
住宅ローン計算なら、どんな値でもこの計算をして、毎年残高がどう減るかも表示します。
手計算の手順
- 月利：1.5 ÷ 100 ÷ 12 = 0.00125。
- 返済期間全体での増え方：(1 + r)^n = 1.00125^420 = 1.68990。スマホの電卓を横向きにすると出るxʸまたは^キーを使います。
- 1をこの数で割る：1 ÷ 1.68990 = 0.59175。
- 1から引く：1 − 0.59175 = 0.40825。
- 借入額全体の1か月分の利息：36,000,000 × 0.00125 = 45,000。
- 割る：45,000 ÷ 0.40825 = 毎月110,226円。
途中の計算では有効数字を5桁以上残してください。Excelでは=PMT(1.5%/12, 420, -36000000)で同じ結果になります。
最初の返済はほとんどが利息で、45,000円が利息、元金の返済は65,226円です。残高と利息が減るにつれて、毎月元金に回る分が少しずつ増えていきます。
毎月の住居費にほかに入るもの
- 固定資産税と火災保険。
- マンションなら管理費と修繕積立金。
- 購入時には別に、登記費用、仲介手数料、ローンの事務手数料や保証料などの諸費用。
利息を減らすには
- 期間を短くする: 毎月の返済は増えますが、利息の合計はかなり減ります。
- 頭金を増やして、借入額を減らす。
- 契約上手数料なしでできるなら、繰上返済をする。
日本では変動金利を選ぶ人が多く、その場合は金利の見直しで返済額が変わることがあります。同じ計算式はカーローンやフリーローンにも使えるので、ローン計算を使ってください。