Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır

Formül

Sabit faizli bir konut kredisi eşit aylık taksitlerle geri ödenir:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

• P borç alınan tutardır: fiyat eksi peşinat.
• r aylık faiz oranıdır: yıllık oran ÷ 12, ondalık olarak. Türkiye’de bankalar faizi genellikle doğrudan aylık oran olarak verir (örneğin aylık %2,5); o zaman r = 0,025’tir.
• n taksit sayısıdır: yıl × 12.

Çözümlü bir örnek

70.000 $ peşinatlı 350.000 $’lık bir ev P = 280.000 bırakır. Yılda %6,5’te r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167. 30 yılda n = 360.

M = 280.000 × 0,0054167 ÷ (1 − 1,0054167^−360) = ayda yaklaşık 1.770 $. 30 yılda bu kabaca 637.000 $ eder; bunun yaklaşık 357.000 $’ı faizdir.

Konut kredisi hesaplayıcı bunu her sayı için hesaplar ve kalan borcun her yıl nasıl azaldığını gösterir.

Elle hesaplamak

1. Aylık oran: 6,5 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0054167.
2. Vade boyunca büyüme: (1 + r)^n = 1,0054167^360 = 6,9918. xʸ ya da ^ tuşunu kullan; telefon hesap makinesi onu telefonu yan çevirince gösterir.
3. 1’i buna böl: 1 ÷ 6,9918 = 0,14302.
4. Bunu 1’den çıkar: 1 − 0,14302 = 0,85698.
5. Kredinin tamamına bir aylık faiz: 280.000 × 0,0054167 = 1.516,67.
6. Böl: 1.516,67 ÷ 0,85698 = ayda 1.769,79 $.

Ara adımlarda en az beş anlamlı basamak tut: r’yi 0,0054’e yuvarlamak taksiti neredeyse 4 $ değiştirir. Bir e-tabloda =DEVRESEL_ÖDEME(6,5%/12;360;-280000) (İngilizce: PMT) aynı sonucu verir.

İlk taksit çoğunlukla faizdir: 1.516,67 $’ı faizdir ve yalnızca 253,12 $’ı krediyi öder. Kalan borç ve faizi azaldıkça her ay biraz daha fazlası krediye gider.

Aylık maliyete başka neler girer

• Emlak vergisi ve konut sigortası; Türkiye’de zorunlu deprem sigortası (DASK) ve bankanın istediği konut sigortası.
• Peşinat küçük olduğunda bazı ülkelerde kredi sigortası; ABD’de %20’nin altındaki peşinatta PMI gibi.
• Daireler ve bazı siteler için aidat.

Daha az faiz ödemenin yolları

• Daha kısa bir vade: 30 yerine 15 yıl daha yüksek taksit ama çok daha az faiz demektir.
• Borçlandığın tutarı azaltan daha büyük bir peşinat.
• Bankanın ücretsiz izin verdiği durumlarda anaparaya ara ödemeler.

Taşıt ve ihtiyaç kredileri için de aynı formül geçerlidir; Kredi hesaplayıcıyı kullan.