공식
매달 같은 금액을 갚는 원리금균등상환에서 상환액은 다음과 같습니다.
상환액 = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P는 대출 금액: 주택 가격에서 자기 자금을 뺀 금액.
- r은 월 금리: 연 금리 ÷ 12를 소수로.
- n은 상환 횟수: 연수 × 12.
계산 예
5억 원짜리 집에 자기 자금 1억 5천만 원이면 P = 3억 5천만 원입니다. 연 4%면 r = 0.04 ÷ 12 ≈ 0.003333, 30년이면 n = 360입니다.
상환액 = 350,000,000 × 0.003333 ÷ (1 − 1.003333^−360) = 월 약 167만 원. 30년 동안 총상환액은 약 6억 150만 원이고, 그중 약 2억 5,150만 원이 이자입니다.
주택담보대출 계산기라면 어떤 값이든 이 계산을 하고, 해마다 잔액이 어떻게 줄어드는지도 보여 줍니다.
손으로 계산하는 법
- 월 이자율: 4 ÷ 100 ÷ 12 = 0.0033333.
- 전체 기간의 증가 배수: (1 + r)^n = 1.0033333^360 = 3.31350. 휴대폰 계산기를 가로로 돌리면 나오는 xʸ 또는 ^ 키를 쓰세요.
- 1을 이 수로 나눕니다: 1 ÷ 3.31350 = 0.30180.
- 1에서 뺍니다: 1 − 0.30180 = 0.69820.
- 대출금 전체의 한 달 이자: 350,000,000 × 0.0033333 = 1,166,667.
- 나눕니다: 1,166,667 ÷ 0.69820 = 월 1,670,954원.
중간 단계에서는 유효숫자를 다섯 자리 이상 남기세요. 엑셀에서는 =PMT(4%/12, 360, -350000000)이 같은 결과를 줍니다.
첫 달 상환액은 대부분 이자입니다. 1,166,667원이 이자이고 원금 상환은 504,287원뿐입니다. 잔액과 이자가 줄면서 매달 원금으로 가는 몫이 조금씩 늘어납니다.
매달 주거비에 더 들어가는 것
- 재산세와 화재 보험.
- 아파트라면 관리비와 장기수선충당금.
- 구입할 때 따로 드는 취득세, 중개 수수료, 등기 비용, 대출 취급 수수료 같은 부대비용.
이자를 줄이려면
- 기간을 짧게 하기: 월 상환액은 늘지만 총이자는 꽤 줄어듭니다.
- 자기 자금을 늘려 대출 금액을 줄이기.
- 계약상 수수료 없이 할 수 있다면 중도 상환하기.
한국에서는 변동금리나 혼합형 대출도 많아서, 금리가 바뀌면 상환액이 달라질 수 있습니다. 같은 공식은 자동차 대출이나 신용 대출에도 쓸 수 있으니 대출 계산기를 쓰세요.