Rumusnya
Pinjaman dengan bunga tetap dilunasi dengan cicilan bulanan yang sama:
cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P adalah jumlah pinjaman: harga rumah dikurangi uang muka.
- r adalah bunga per bulan: bunga tahunan ÷ 12, dalam bentuk desimal.
- n adalah jumlah cicilan: tahun × 12.
Contoh perhitungan
Rumah seharga Rp 500.000.000 dengan uang muka Rp 100.000.000 menghasilkan P = 400.000.000. Dengan bunga 8% per tahun, r = 0,08 ÷ 12 = 0,0066667. Selama 15 tahun, n = 180.
Cicilan = 400.000.000 × 0,0066667 ÷ (1 − 1,0066667^−180) = sekitar Rp 3.822.600 per bulan. Selama 15 tahun totalnya sekitar Rp 688.100.000, termasuk sekitar Rp 288.100.000 bunga.
Kalkulator KPR menghitungnya untuk nilai berapa pun dan menunjukkan bagaimana sisa pokok berkurang setiap tahun.
Menghitung secara manual
- Bunga bulanan: 8 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0066667.
- Pertumbuhan selama tenor: (1 + r)^n = 1,0066667^180 = 3,30692. Gunakan tombol xʸ atau ^, yang muncul di kalkulator ponsel saat dimiringkan.
- Bagi 1 dengan angka itu: 1 ÷ 3,30692 = 0,30240.
- Kurangkan dari 1: 1 − 0,30240 = 0,69760.
- Bunga satu bulan atas seluruh pinjaman: 400.000.000 × 0,0066667 = 2.666.667.
- Bagi: 2.666.667 ÷ 0,69760 = Rp 3.822.608 per bulan.
Pertahankan setidaknya lima angka penting di langkah-langkah tengah. Di spreadsheet, fungsi PMT dengan bunga 8%/12, 180 periode, dan pinjaman 400.000.000 memberi hasil yang sama.
Cicilan pertama hampir semuanya bunga: Rp 2.666.667 adalah bunga dan hanya Rp 1.155.942 yang melunasi pokok. Setiap bulan bagian pokok sedikit bertambah, karena sisa pinjaman dan bunganya turun.
Yang juga masuk biaya bulanan
- Pajak properti dan asuransi.
- Iuran pengelolaan untuk apartemen atau perumahan.
- Saat membeli, ada juga biaya akad seperti BPHTB, notaris, dan provisi bank.
Cara membayar bunga lebih sedikit
- Tenor yang lebih pendek: cicilan lebih besar, tetapi total bunganya jauh lebih kecil.
- Uang muka yang lebih besar, yang menurunkan jumlah pinjaman.
- Pelunasan sebagian, jika perjanjian mengizinkannya tanpa denda.
Banyak KPR di Indonesia hanya berbunga tetap pada beberapa tahun pertama, lalu mengikuti bunga mengambang, jadi cicilan bisa berubah setelahnya. Rumus yang sama berlaku untuk kredit tanpa agunan dan kredit mobil; gunakan Kalkulator pinjaman.