Aturan 28/36
Banyak pemberi pinjaman, terutama di Amerika Serikat, memakai dua batas terhadap penghasilan kotor bulanan. Di Indonesia, bank umumnya membatasi total cicilan sekitar 30 sampai 40% dari penghasilan.
- 28% untuk tempat tinggal: cicilan KPR, pajak properti, asuransi rumah, dan iuran pengelola.
- 36% untuk semua utang: tempat tinggal ditambah cicilan kendaraan, pinjaman pendidikan, dan minimum kartu kredit.
Dengan penghasilan 90.000 per tahun, atau 7.500 per bulan, biaya tempat tinggal sebaiknya di bawah 2.100. Dengan 400 per bulan untuk utang lain, batas 36% sebesar 2.700 menyisakan 2.300, jadi yang berlaku adalah angka yang lebih kecil, 2.100. Sebagian program pinjaman mengizinkan total hingga 43% atau lebih.
Dari cicilan ke harga
Harga rumah yang terjangkau tergantung pada suku bunga, tenor, pajak dan asuransi, serta uang muka. Suku bunga yang lebih tinggi memperkecil pinjaman yang bisa ditopang cicilan yang sama, jadi daya beli berubah mengikuti suku bunga.
Uang muka
Di Amerika Serikat, uang muka 20% biasanya membebaskan dari asuransi hipotek swasta. Uang muka lebih kecil bisa saja, tetapi pinjaman dan cicilannya lebih besar. Siapkan juga biaya transaksi, sering 2 sampai 5% dari harga.
Beli atau sewa
Membeli cenderung lebih menguntungkan semakin lama Anda tinggal, karena biaya membeli dan menjual tersebar ke lebih banyak tahun. Untuk masa tinggal yang singkat, menyewa dan menginvestasikan selisihnya bisa lebih unggul.
Kalkulator
Kalkulator Kemampuan Beli Rumah memperkirakan kisaran harga Anda, Kalkulator Uang Muka menghitung dana yang dibutuhkan saat akad, dan Kalkulator Sewa atau Beli membandingkan keduanya selama rencana masa tinggal Anda. Kelak, Kalkulator Refinancing menunjukkan apakah suku bunga baru sepadan dengan biayanya.
Dari anggaran ke harga rumah
Ambil anggaran tempat tinggal 2.100 dari contoh di atas. Pajak properti, asuransi, dan iuran lingkungan sebesar 450 per bulan menyisakan 1.650 untuk pokok dan bunga. Dengan tenor 30 tahun dan uang muka 20%:
| Suku bunga | Pinjaman yang ditanggung 1.650 per bulan | Harga rumah dengan uang muka 20% |
|---|---|---|
| 5,5% | 290.600 | 363.300 |
| 6,5% | 261.000 | 326.300 |
| 7,5% | 236.000 | 295.000 |
Di sini setiap satu poin bunga menggeser harga sebesar 30.000 sampai 37.000, dengan angsuran bulanan yang sama.
Kesalahan umum
- Menganggap persetujuan awal bank sebagai anggaran. Bank menyetujui jumlah maksimum yang mau dipinjamkan, bukan jumlah yang cocok dengan tujuan lain Anda, seperti dana pensiun atau biaya anak.
- Melupakan perawatan. Perbaikan dan perawatan biasanya 1 sampai 2% dari nilai rumah per tahun. Untuk rumah 330.000, itu 275 sampai 550 per bulan di luar angsuran.
- Melupakan biaya transaksi. Di Indonesia, BPHTB, akta notaris, biaya provisi, dan asuransi biasanya menambah beberapa persen dari harga dan harus dibayar tunai saat akad.
- Memakai seluruh tabungan untuk uang muka. Sisakan dana darurat setelah akad. Perbaikan tak terduga pertama di rumah baru biasanya datang lebih cepat dari perkiraan.