28/36 kuralı
Birçok banka brüt aylık gelir üzerinde iki sınır kullanır:
- Konut için %28: kredi taksiti, emlak vergisi, konut sigortası ve varsa aidat.
- Tüm borçlar için %36: konut artı taşıt kredisi, öğrenim kredisi ve kart asgari ödemeleri.
Yılda 900.000, ayda 75.000 ile konut 21.000’in altında kalmalıdır. Ayda 4.000 başka borçla %36’lık 27.000 sınırı 23.000 bırakır; bu yüzden küçük olan 21.000 bütçeyi belirler. Bazı kredi programları toplamda %43’e ya da daha fazlasına izin verir.
Taksitten fiyata
Alabileceğin ev fiyatı faiz oranına, kredi vadesine, vergilere ve sigortaya ve peşinata bağlıdır. Daha yüksek bir oran aynı taksitin taşıyabileceği krediyi küçültür; bu yüzden oranlar değiştikçe alınabilirlik de değişir.
Peşinat
ABD’de %20 peşinat genellikle özel kredi sigortasından kurtarır. Daha azı mümkündür, ama kredi ve taksit daha büyüktür. Kapanış masraflarını da bütçele; çoğu zaman fiyatın %2–5’i. Türkiye’de bankaların verebileceği kredi tutarını BDDK’nın belirlediği kredi/değer oranları sınırlar ve tapu harcı satış bedelinin toplam %4’üdür, genellikle alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır.
Satın almak mı kiralamak mı
Satın almak ne kadar uzun kalırsan o kadar kârlı olma eğilimindedir, çünkü alım ve satım masrafları daha çok yıla yayılır. Kısa bir kalışta kiralamak ve farkı yatırmak öne geçebilir.
Hesaplayıcılar
Ev bütçesi hesaplayıcı fiyat aralığını tahmin eder, Peşinat hesaplayıcı kapanış için gereken nakdi hesaplar, Kiralamak mı, satın almak mı da ikisini kalmayı planladığın yıllar boyunca karşılaştırır. Daha sonra Kredi yapılandırma hesaplayıcı yeni bir oranın masraflarına değip değmediğini gösterir.
Bütçeden fiyata, adım adım
Yukarıdaki örnekten 2.100’lük konut bütçesini al. Ayda 450 emlak vergisi, sigorta ve site aidatı, anapara ve faize 1.650 bırakır. %20 peşinatla 30 yıllık bir kredide:
| Faiz oranı | Ayda 1.650’nin desteklediği kredi | %20 peşinatla ev fiyatı |
|---|---|---|
| %5,5 | 290.600 | 363.300 |
| %6,5 | 261.000 | 326.300 |
| %7,5 | 236.000 | 295.000 |
Burada her faiz puanı, aynı aylık taksitle fiyatı 30.000 ila 37.000 oynatır.
Yaygın hatalar
- Ön onayı bütçe saymak. Bir kredi veren, vereceği en yüksek tutarı onaylar; birikim yapmak ya da çocuk bakımı gibi diğer hedeflerine uyanı değil.
- Bakımı dışarıda bırakmak. Onarım ve bakım çoğu zaman yılda evin değerinin %1 ila 2’si kadardır. 330.000’lik bir evde bu, taksitin üstüne ayda 275 ila 550 eder.
- Kredi sigortasını unutmak. %20’den az peşinatla özel kredi sigortası çoğu zaman yılda kredinin yaklaşık %0,5 ila 1,5’i kadardır ve yeterli öz sermaye birikene kadar aylık taksite eklenir.
- Peşinat için tüm birikimini kullanmak. Tapu devrinden sonra bir acil durum fonu tut. Yeni bir evin ilk sürpriz onarımı genellikle beklenenden erken gelir.