Правило 28/36
Многие банки используют два предела от ежемесячного дохода до налогов:
- 28% на жильё: платёж по ипотеке, налог на имущество, страховка жилья и плата за обслуживание.
- 36% на все долги: жильё плюс автокредиты, образовательные кредиты и минимальные платежи по картам.
При 90 000 в год, или 7500 в месяц, жильё должно оставаться меньше 2100. При 400 в месяц других долгов предел 36%, равный 2700, оставляет 2300, так что бюджет задаёт меньшее число — 2100. Некоторые программы допускают общую нагрузку до 43% и больше. В России банки смотрят на показатель долговой нагрузки (ПДН), рассчитанный от дохода после налогов.
От платежа к цене
Цена жилья, которую вы можете себе позволить, зависит от ставки, срока кредита, налогов и страховки и первоначального взноса. Более высокая ставка уменьшает кредит, который выдерживает тот же платёж, поэтому доступность меняется вместе со ставками.
Первоначальный взнос
В США взнос 20% обычно позволяет избежать частного ипотечного страхования. Можно и меньше, но кредит и платёж будут больше. Заложите в бюджет и расходы на оформление сделки, часто 2–5% цены.
Покупать или снимать
Покупка обычно окупается тем лучше, чем дольше вы живёте в жилье, потому что расходы на покупку и продажу распределяются на больше лет. При коротком сроке снимать и вкладывать разницу может оказаться выгоднее.
Калькуляторы
Калькулятор доступности жилья оценивает ваш ценовой диапазон, Калькулятор первоначального взноса рассчитывает сумму на сделку, а Калькулятор: снимать или покупать сравнивает оба варианта за годы, которые вы планируете прожить. Позже Калькулятор рефинансирования покажет, стоит ли новая ставка расходов на оформление.
От бюджета к цене: разбор
Возьмём бюджет на жильё 2100 из примера выше. Налог на недвижимость, страховка и взносы товарищества собственников в 450 в месяц оставляют 1650 на основной долг и проценты. При кредите на 30 лет и первоначальном взносе 20%:
| Процентная ставка | Кредит, который покрывают 1650 в месяц | Цена жилья при взносе 20% |
|---|---|---|
| 5,5% | 290 600 | 363 300 |
| 6,5% | 261 000 | 326 300 |
| 7,5% | 236 000 | 295 000 |
Каждый процентный пункт сдвигает здесь цену на 30 000–37 000 при том же ежемесячном платеже.
Частые ошибки
- Считать предварительное одобрение бюджетом. Банк одобряет максимум, который готов дать, а не то, что совместимо с другими вашими целями, например накоплениями на пенсию или расходами на детей.
- Забыть о содержании. Ремонт и обслуживание часто обходятся в 1–2% стоимости жилья в год. Для жилья за 330 000 это 275–550 в месяц сверх платежа.
- Забыть о страховании ипотеки. При взносе меньше 20% в США частное ипотечное страхование часто стоит около 0,5–1,5% суммы кредита в год и добавляется к ежемесячному платежу, пока не накопится достаточно собственного капитала.
- Отдать все сбережения на первоначальный взнос. Сохраните резервный фонд после сделки. Первый неожиданный ремонт в новом жилье обычно случается раньше, чем ждёшь.