28/36 नियम
बहुत-से अमेरिकी लेंडर महीने की ग्रॉस आय पर दो सीमाएँ रखते हैं। भारत में बैंक आम तौर पर सभी EMI को मिलाकर नेट आय के लगभग 40 से 50% तक सीमित रखते हैं।
- 28% घर के लिए: होम लोन EMI, प्रॉपर्टी टैक्स, घर का बीमा और सोसाइटी मेंटेनेंस।
- 36% सभी कर्ज़ों के लिए: घर के साथ कार लोन, एजुकेशन लोन और कार्ड की न्यूनतम रकम।
सालाना 9,00,000, यानी महीने के 75,000 पर, घर का खर्च 21,000 से कम रहना चाहिए। अगर दूसरे कर्ज़ों पर महीने में 4,000 जाते हैं, तो 36% की सीमा 27,000 में से 23,000 बचते हैं, इसलिए कम वाला आँकड़ा, 21,000, बजट तय करता है। कुछ लोन प्रोग्राम कुल 43% या ज़्यादा तक की अनुमति देते हैं।
EMI से दाम तक
आप कितने का घर ले सकते हैं, यह ब्याज दर, लोन की अवधि, टैक्स और बीमा, और डाउन पेमेंट पर निर्भर है। ऊँची दर पर उसी EMI से छोटा लोन मिलता है, इसलिए दरें बदलने के साथ आपकी क्षमता भी बदलती है।
डाउन पेमेंट
भारत में बैंक आम तौर पर घर की कीमत का 75 से 90% तक ही लोन देते हैं, इसलिए 10 से 25% डाउन पेमेंट अपने पास से चाहिए। ज़्यादा डाउन पेमेंट से लोन और EMI दोनों छोटे होते हैं। स्टाम्प ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और दूसरे खर्च भी जोड़ें, जो अक्सर कीमत के कुछ प्रतिशत होते हैं।
ख़रीदें या किराया
जितना लंबा आप रहते हैं, ख़रीदना उतना फ़ायदेमंद होता जाता है, क्योंकि ख़रीदने और बेचने के खर्च ज़्यादा सालों में बँट जाते हैं। कम समय के लिए, किराए पर रहकर बचा पैसा निवेश करना आगे निकल सकता है।
कैलकुलेटर
घर ख़रीदने की क्षमता कैलकुलेटर आपकी कीमत की रेंज का अनुमान देता है, डाउन पेमेंट कैलकुलेटर ज़रूरी नकद निकालता है, और किराया बनाम ख़रीद कैलकुलेटर आपके रहने के सालों में दोनों की तुलना करता है। बाद में होम लोन रीफ़ाइनेंस कैलकुलेटर बताता है कि नई दर खर्च के लायक है या नहीं।
बजट से दाम तक
ऊपर के उदाहरण का 21,000 का घर-ख़र्च लें। प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा और मेंटेनेंस के 1,500 महीने निकालने पर EMI के लिए 19,500 बचते हैं। 20 साल के होम लोन और 20% डाउन पेमेंट पर:
| ब्याज दर | 19,500 की EMI जितना लोन चुका सकती है | 20% डाउन पेमेंट के साथ घर का दाम |
|---|---|---|
| 8% | ₹23.3 लाख | ₹29.1 लाख |
| 9% | ₹21.7 लाख | ₹27.1 लाख |
| 10% | ₹20.2 लाख | ₹25.3 लाख |
यहाँ ब्याज दर में हर एक प्रतिशत से दाम लगभग ₹1.8 से 2 लाख बदल जाता है, जबकि EMI वही रहती है।
आम ग़लतियाँ
- प्री-अप्रूवल को बजट मान लेना। बैंक बताता है कि वह अधिकतम कितना देगा, यह नहीं कि आपके बाक़ी लक्ष्यों, जैसे रिटायरमेंट या बच्चों की पढ़ाई, के साथ कितना बैठता है।
- रखरखाव भूल जाना। मरम्मत और रखरखाव पर हर साल घर की क़ीमत का 1 से 2% जाता है। ₹30 लाख के घर पर यह EMI के अलावा महीने के ₹2,500 से 5,000 है।
- ख़रीदारी के ख़र्च भूल जाना। भारत में स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन मिलाकर आम तौर पर दाम का 5 से 8% होता है, और बैंक इसे लोन में नहीं जोड़ते। यह आपकी जेब से जाता है।
- सारी बचत डाउन पेमेंट में लगा देना। रजिस्ट्री के बाद भी इमरजेंसी फ़ंड रखें। नए घर का पहला अनचाहा ख़र्च आम तौर पर सोच से पहले आ जाता है।