قاعدة 28/36
تستخدم بنوك كثيرة حدين على الدخل الشهري الإجمالي:
- 28% للسكن: قسط الرهن العقاري، وضرائب العقار، وتأمين المنزل، ورسوم الخدمات.
- 36% لكل الديون: السكن زائد قروض السيارة، وقروض الدراسة، والحد الأدنى لبطاقات الائتمان.
مع 90,000 سنويًا، أي 7500 شهريًا، يجب أن يبقى السكن تحت 2100. ومع 400 شهريًا من ديون أخرى، يترك حد 36%، أي 2700، مبلغ 2300، فيحكم الرقم الأدنى، 2100. وبعض برامج الإقراض تسمح بإجمالي 43% أو أكثر. وفي بعض الدول العربية تضع البنوك المركزية حدودًا خاصة بها، مثل حد 50% من الراتب لأقساط الديون في الإمارات.
من القسط إلى السعر
سعر المنزل الذي تستطيع تحمّله يعتمد على سعر الفائدة، والمدة، والضرائب والتأمين، والدفعة الأولى. سعر الفائدة الأعلى يقلل القرض الذي يتحمله القسط نفسه، فيتغير ما تستطيع تحمّله حين تتحرك الأسعار.
الدفعة الأولى
في الولايات المتحدة، تجنّبك دفعة أولى بنسبة 20% عادةً تأمين الرهن العقاري الخاص. يمكن دفع أقل، لكن القرض والقسط يكونان أكبر. واحسب أيضًا تكاليف الشراء، التي تكون غالبًا من 2 إلى 5% من السعر.
الشراء أم الإيجار
يكون الشراء عادةً أجدى كلما طالت إقامتك، لأن تكاليف الشراء والبيع تتوزع على سنوات أكثر. ولإقامة قصيرة، قد يكون الإيجار واستثمار الفرق أفضل.
الحاسبات
تقدّر حاسبة كم منزلًا أستطيع شراءه نطاق أسعارك، وتحسب حاسبة الدفعة الأولى المال اللازم عند التوقيع، وتقارن حاسبة الإيجار أو الشراء الخيارين على السنوات التي تنوي البقاء فيها. ولاحقًا، تبين حاسبة إعادة التمويل إن كان سعر جديد يعوّض التكاليف.
من الميزانية إلى السعر خطوة بخطوة
خذ ميزانية السكن البالغة 2,100 من المثال السابق. ضريبة العقار والتأمين ورسوم الجمعية مجموعها 450 شهريًا، فيبقى 1,650 لأصل القرض والفائدة. مع رهن لمدة 30 سنة ودفعة أولى 20%:
| سعر الفائدة | القرض الذي تغطيه 1,650 شهريًا | السعر مع دفعة أولى 20% |
|---|---|---|
| 5.5% | 290,600 | 363,300 |
| 6.5% | 261,000 | 326,300 |
| 7.5% | 236,000 | 295,000 |
هنا، كل نقطة فائدة تحرّك السعر بين 30,000 و37,000، بالقسط الشهري نفسه.
أخطاء شائعة
- اعتبار الموافقة المسبقة ميزانية. يوافق البنك على أقصى ما يقرضه، لا على ما يناسب أهدافك الأخرى، كالادخار للتقاعد أو رعاية الأطفال.
- نسيان الصيانة. تكلّف الإصلاحات والصيانة عادةً من 1 إلى 2% من قيمة المسكن سنويًا. وفي مسكن بقيمة 330,000، هذا من 275 إلى 550 شهريًا فوق القسط.
- نسيان تأمين الرهن. في بلدان مثل الولايات المتحدة، مع دفعة أولى أقل من 20% يُدفع عادةً تأمين بنحو 0.5 إلى 1.5% من القرض سنويًا، يُضاف إلى القسط حتى تتراكم حقوق ملكية كافية.
- استخدام كل المدخرات للدفعة الأولى. احتفظ بصندوق طوارئ بعد التوقيع. فأول إصلاح غير متوقع في مسكن جديد يأتي عادةً أبكر مما تتوقع.