Compara costes totales, no cuotas mensuales
Que la cuota de la hipoteca se parezca al alquiler no significa que comprar cueste lo mismo. Ser propietario tiene gastos que el alquiler no tiene, y alquilando tus ahorros siguen libres para crecer. Una comparación justa suma todo durante los años que piensas quedarte.
Los costes de ser propietario
- Intereses de la hipoteca: al principio, la mayor parte de cada cuota son intereses y no amortización.
- Impuestos sobre la vivienda (como el IBI) y seguro.
- Mantenimiento: una regla práctica habitual es alrededor del 1% del valor de la vivienda al año en reparaciones.
- Gastos de compra y venta: impuestos, notaría, registro y comisiones de agencia, a menudo varios puntos del precio en cada operación.
- El rendimiento que pierde la entrada: el dinero metido en la casa no puede generar intereses ni rentabilidad en otra parte.
A cambio, el propietario gana la revalorización de la vivienda y la deuda que ha ido amortizando.
Los costes de alquilar
El alquiler, que sube con el tiempo, y el seguro de inquilino. Quien alquila mantiene invertidos la entrada y los gastos de compra y, si alquilar le sale más barato cada mes, puede invertir también la diferencia.
La relación precio-alquiler
Divide el precio de la vivienda entre un año de alquiler de una similar. Una vivienda de 350 000 que se alquilaría por 1750 al mes (21 000 al año) tiene una relación de unos 17. Como guía aproximada, por debajo de unos 15 suele convenir comprar y por encima de unos 20 alquilar, pero los precios, tipos e impuestos locales deciden la respuesta real.
Cuánto tiempo te quedarás
Los gastos de compra y venta se pagan una sola vez, así que pesan mucho en estancias cortas. Comprar suele necesitar varios años para salir a cuenta; si puedes mudarte en pocos años, alquilar suele ser más barato.
Calculadoras
La calculadora de alquilar o comprar suma los dos lados año a año con tus propios precios, tipos y crecimientos. La calculadora de cuánta casa puedo comprar muestra qué precio encaja con tus ingresos, y la calculadora de hipoteca da la cuota mensual.